[정책 정리] 6.27 부동산 대책, 쉽게 풀어보기

 

정부는 왜 새로운 부동산 정책을 발표했을까?

2025년 상반기, 서울과 수도권 일부 지역의 아파트 가격이 다시 오르기 시작하며 정부가 부동산 시장 과열에 대한 대책을 내놓았다. 특히, 사람들의 주택담보대출(주담대) 금액이 늘고, 갭투자 같은 투기성 거래가 다시 나타나자, 이를 막기 위한 정책에 집중한 모양새다.

핵심은 ‘돈을 빌려 집 사는 걸 어렵게 만들자’. 너무 쉽게 대출이 되면 부동산 시장이 다시 과열될 수 있기 때문이다. 이번 정책은 대출 규제, 실거주 의무 강화, 그리고 공급 확대라는 세 가지 방향으로 나뉘어 있다.

[대한민국 정부 누리집] 수도권·규제지역 주담대 조인다…28일부터 6억 원 넘게 못 받아

 

대출 규제, 어떤 내용이 바뀌었을까?

가장 큰 변화는 주택담보대출 상한이다. 서울이나 수도권에서 집을 사려고 할 때 은행에서 6억 원 이상 대출받는 것이 원칙적으로 금지되었다. 게다가 다주택자는 아예 주담대를 새로 받을 수 없게 되었다.

 

항목	기존 내용	6.27 대책 이후 변경 사항
주담대 한도	수도권·규제지역에서도 시세의 70% 수준까지 대출 가능	수도권·규제지역 6억 원 초과 대출 원칙적 금지
다주택자 대출	일부 조건(전입·실거주 등) 하에 주담대 가능	다주택자 신규 주담대 전면 금지
전입 의무 조건	일부 대출 상품에만 전입 요건 존재	6개월 내 전입 의무 확대 적용
LTV(담보인정비율)	생애최초 구입자에게 최대 80%까지 허용	생애최초 포함 전체 LTV 상한 하향 조정
갭투자 가능 여부	전세 끼고 매입 가능, 임대 후 실거주 없이도 대출 가능	전세 끼고 매입 금지, 실거주 목적 아닌 대출 제한

 

 

예를 들어, 서울에서 10억 원짜리 아파트를 사려면 기존에는 7억 원까지 대출이 가능했지만, 이제는 6억 원까지만 대출이 허용된다. 또, 대출을 받은 후 6개월 안에 직접 들어가 살아야 하고, 그렇지 않으면 대출이 회수될 수도 있다.

이런 규제들은 투기 목적이 아닌 실수요자 중심의 거래만 남도록 유도하는 것을 목표로 한다.

[KBS] 주담대 6억 제한 

 

집값 잡으려면 집도 많이 지어야겠죠?

정부는 대출을 줄이는 것만으로는 부족하다고 보고, 집을 더 많이 공급하는 정책도 함께 발표했다. 대표적인 방법은 3기 신도시 개발과 재건축·재개발 활성화이다.

 

공급 젼략	주요 내용
3기 신도시 개발	수도권에 127만 호 공급 예정
재건축·재개발 완화	용적률 상향, 절차 간소화
유휴공간 활용	공공청사·군부대 부지 등을 주택용으로 전환
GTX·광역교통 연계 개발	교통과 함께 주거 인프라 확장

 

특히, GTX 같은 광역교통망과 함께 주택 공급을 진행하여 사람들이 도심 외곽에서도 편리하게 살 수 있도록 유도하고 있다. 수요는 많은데 공급이 부족해서 집값이 오르는 걸 막고자 정부는 중장기적인 접근으로 안정화를 꾀하는 것으로 보인다.

 

금리, 금융, 세금도 함께 바뀌고 있어요

이번 정책의 또 다른 중요한 점은 금융과의 상관성이다. 최근 한국은행은 기준금리를 내릴 가능성을 언급했는데, 금리가 낮아지면 대출이 쉬워지고, 수요가 늘어나 다시 집값이 오를 가능성이 있다.

그래서 정부는 이런 저금리 흐름에 맞춰 ‘대출을 더 강하게 조절’하고 있다. 무리한 차입을 막아 부동산 시장이 다시 과열되지 않도록 신중하게 정책을 조율하고 있는 것이다.

결과적으로 이번 6.27 대책은 단순한 ‘규제’가 아니라, 시장 과열을 막고, 실수요자에게 기회를 주며, 장기적으로 주택을 안정적으로 공급하려는 복합적 전략의 일환이다.

 

 

 

그럼, 이번 정책과 관련하여 찬성과 반대의 목소리를 모두 한번 살펴보자.

 

찬성 의견 – 시장 안정과 실수요자 보호를 위한 불가피한 조치

최근 들어 수도권과 서울 일부 지역에서 아파트 가격이 다시 오르기 시작했고, 대출을 많이 받아 갭투자나 단기 매매를 시도하는 사람들이 늘어나면서 주택 시장이 다시 불안해질 조짐을 보였기 때문에, 이런 상황에서 정부가 선제적으로 대응해야만 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호할 수 있다는 점에서 긍정적으로 보는 시선이 잇다.

가장 핵심적인 대책인 주택담보대출(주담대) 상한제(6억 원 초과 금지)는 “대출로 무리하게 집을 사는 구조”를 막기 위한 장치이다. 한국의 주택시장 문제 중 하나로 꼽히는 것이 대출을 기반으로 한 투기성 매입이 많다는 점이다. 또한,  6개월 내 전입 의무를 통해 다주택자 주담대 금지와 실거주 의무 강화하여 실수요자 중심의 시장을 유도하고, 투기 목적의 매입을 어렵게 만들어 투기 수요를 줄이겠다는 취지이다.

이와 함께 정부는 단순한 규제뿐만 아니라 공급 확대도 동시에 추진하고 있다. 3기 신도시, 재건축 활성화, 유휴부지 개발 등으로 127만 호 이상을 공급하겠다는 계획은 공급 부족을 해소하고 집값을 장기적으로 안정시키는 기반이 될 것이다. 

금리 인하 가능성이 커지는 상황에서 대출 규제를 함께 시행한 것도 불가피한 조치이다. 적절한 제동이 없다면 부동산 시장은 또다시 과열될 가능성이 커지기 때문이다. 

[한겨레 신문] [Q&A] ‘역대급 규제’ 주담대 한도 왜 6억 원인가요?

 

 

반대 의견 – 실수요자 위축과 시장 경직을 초래할 수 있는 과도한 규제

실제 효과보다 부작용이 더 클 수 있다는 우려가 많으며, 특히 이번 대출 규제는 실수요자까지 옥죄는 과도한 규제라는 지적이 제기되고 있다.

첫 번째 문제는 대출 상한 6억 원 규제입니다. 서울과 수도권의 평균 아파트 가격이 이미 10억 원대에 이르고 있는 상황에서, 6억 원 이상 대출을 제한하는 것은 사실상 일반 직장인에게는 ‘집을 사지 말라’는 것과 다름없다. 최근 12년 동안 내 집 마련을 준비해 온 30~40대 중산층 실수요자들이 가장 큰 피해자가 될 수 있다. 

둘째, 실거주 의무 강화 역시 현실적인 문제가 많습니다. 예를 들어 맞벌이 부부나 육아·교육 문제로 일정 시점 후 전입을 계획한 사람들도 있습니다. 때문에 6개월 이내 전입을 요구하게 되면, 주택 거래가 경직되고 시장의 유연성을 떨어뜨려 거래 자체를 위축시킬 수 있다.

셋째, 다주택자 주담대 금지는 장기적으로 임대 공급을 위축시킬 가능성이 크다. 많은 다주택자들이 투자 의지를 접는다면 민간 임대시장(특히 전세 시장)이 줄어들고, 이는 오히려 전세난으로 이어질 수 있다. 2023년과 2024년에 전세 대란이 벌어졌던 경험을 되짚어볼 필요가 있다.

공급 확대 역시 단기적으로 실현되기 어렵습니다. 정부는 3기 신도시와 재건축·재개발을 추진하겠다고 했지만, 실제 입주까지는 평균 5년 이상 소요된다. 그러므로 현재 집을 필요로 하는 수요자들에게는 현실적인 도움이 되지 않으며, 공급은 계획일 뿐 아직 실효성 있는 대안은 부족하다.

때문에 이번 대책은 시장의 투기 수요를 억제할 수는 있지만, 실수요자 보호와 주택 거래 정상화라는 관점에서는 부족하거나 역효과가 날 가능성을 배제할 수 없다.